¿Cuáles son los principales índices para calcular hipotecas?

A la hora de solicitar una hipoteca, hay muchos elementos a tener en cuenta. Para saber a qué tipo de hipoteca podemos hacer frente, debemos contemplar al menos tres variables: el valor del inmueble, nuestros ingresos/ahorros y los tipos de interés. Probablemente sea la tercera la que más dudas genera; por ello vamos a tratar de aclarar qué son y cómo se calculan.

Los tipos de interés son el porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo. En esta vida, todo tiene un precio, incluso el dinero, y estos tipos de interés nos indican su valor. Es decir, sirven para calcular cuánto tendríamos que pagar para que el banco nos prestara cierta cantidad de dinero.

Para calcular y actualizar estos tipos de interés, las entidades financieras toman como valor base los índices de referencia. Es muy importante prestar una especial atención a estos indicadores públicos, ya que serán determinantes y de ellos dependerá el tipo de interés que paguemos durante prácticamente toda la vida del préstamo. Las variaciones harán subir o bajar sustancialmente el precio de la cuota de la hipoteca.

Tal vez hasta ahora estemos un poco perdidos, pero seguro que si hablamos de Euribor, al menos nos suena el nombre. Vamos a ver un ejemplo que nos ayude a entender todo esto:

Queremos solicitar un préstamo hipotecario a un tipo de interés variable y nuestra entidad financiera nos ofrece el Euribor + 1,7.  Para saber el tipo de interés que se aplicará, tenemos que sumar el índice (Euribor) más el diferencial (1,7). Si cuando solicitamos el préstamo el Euribor se sitúa en el 1,3, tendríamos un tipo de interés del 3% (1,3 del índice de referencia + 1,7 del diferencial). Pero como el préstamo es a interés variable, este dato se revisará periódicamente (normalmente cada 6 meses o cada año)  este porcentaje puede subir o bajar en base a lo que haga el Euribor.

Diferentes índices

El índice más utilizado actualmente es el Euribor, pero no es el único; también existen el IRPH (Índice Referencia Préstamos Hipotecarios), el CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro) y el índice de rentabilidad interna de la deuda pública. Además, recientemente ha entrado en vigor el IRS.

El IRS, Interest Rate Swap, o permuta financiera de tipos de interés a 5 años es un nuevo tipo de referencia hipotecario que entró en vigor el pasado 28 de abril de 2012. Esta nueva referencia servirá para aquellos que prefieran contratar una hipoteca a tipo fijo y está pensada para ofrecer una mayor estabilidad en las cuotas. Además, aporta mayor seguridad a la banca que puede prever mejor sus ingresos.

Al tratarse de un índice a mayor plazo, se podía pensar que presentaría índices por encima del Euribor a un año; sin embargo, con las tensiones financieras actuales, el IRS a 5 años se ha situado por debajo, gracias a que no incluye prima de riesgo, lo que le hace más estable en épocas de turbulencias financieras.

Dejando a un lado la novedad, a continuación intentaremos aportar un poco más de luz sobre el resto de índices:

• Euribor: El nombre Euribor es un acrónimo de “Europe Interbank Offered Rate”; es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa, o lo que es lo mismo, el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero. Se calcula haciendo una media del interés al que se prestan dinero entre sí las 64 entidades financieras con mayor volumen de negocio. En este vídeo de lainformación.com lo explican muy bien.(El Euribor sustituyó al antiguo Mibor y este último todavía se utiliza en los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000.)
• CECA: Este índice fue creado por la Confederación Española de las Cajas de Ahorro. Para establecer su porcentaje se utilizan dos tipos de valores: los préstamos personales y los préstamos hipotecarios formalizados en las cajas de ahorro. El cálculo se realiza a partir de una media de los tipos aplicados a los préstamos personales con duración de 1 a 3 años y de los tipos ofrecidos en los préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda libre. Al no haber ya cajas de ahorros este índice desaparece y solo se utiliza en hipotecas que ya están en vigor.
• IRPH: Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios se obtienen a través de una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorro. Este índice ofrece tres modalidades:
• El de bancos: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años concedidos por los bancos para adquisición de vivienda libre.
• El de cajas: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años concedidos por las cajas para adquisición de vivienda libre.
•  El del Conjunto de Entidades: La media de los otros dos índices.
• También se puede utilizar como índice el de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.

La elección de un índice u otro dependerá de diversos factores que deberán ser estudiados en cada caso.

De forma general podemos decir que el valor del IRPH suele ser más elevado y situarse por encima del Euribor; sin embargo, a su favor diremos que los movimientos que realiza no son tan bruscos, reacciona de forma más lenta a subidas o bajadas del índice y sus movimientos se realizan de una manera más suave y natural.

Atendiendo a estas características generales, podemos deducir que es más recomendable la utilización del Euribor en temporadas en que los tipos de interés sufren decrecimientos. En cambio, sería más recomendable el uso del IRPH en épocas de aumentos de los tipos de interés.

El problema radica en que cuando el periodo de duración de las hipotecas es elevado, por ejemplo de 40 o 50 años, es muy probable que atravesemos diferentes estados de subidas y bajas de los tipos de interés. Por lo que en estos casos, es muy difícil saber qué elección será la más adecuada.