Necesidades clave de las comunidades de propietarios: rehabilitación, eficiencia, financiación, ...

Una comunidad de vecinos suele implicar la gestión de una amplia variedad de temas, como necesidades de rehabilitación para conseguir un mayor ahorro energético, tener un buen seguro que cubra el propio edificio y la responsabilidad civil ante terceros, adaptarse a las nuevas leyes sobre accesibilidad, seguridad contra incendios, instalación de ascensores, energías renovables, etc…. Por regla general, las entidades financieras desempeñan en todo ello un papel fundamental de cara a garantizar la viabilidad financiera, además de aportar un necesario asesoramiento especializado.

A continuación, vamos a analizar algunas de estas necesidades y a dar ciertas recomendaciones para gestionarlas de manera eficaz.

Eficiencia energética

Desde 2013, en España, es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar una vivienda. Este documento refleja el estado real del inmueble en términos de consumo y sostenibilidad. En los últimos años, en especial tras la llegada de los fondos Next Generation, la inversión en eficiencia energética por parte de las comunidades de vecinos suele estar subvencionada.

Entre las obras de mejora más habituales relacionadas con la eficiencia energética cabe destacar:

• la sustitución de calderas comunitarias por sistemas más modernos y menos contaminantes
• el aislamiento térmico de fachadas y cubiertas para reducir el consumo de calefacción y aire acondicionado
• la instalación de paneles solares o placas fotovoltaicas para autoconsumo comunitario
• la apuesta por iluminación LED en zonas comunes, con sensores de presencia para evitar el derroche eléctrico.

A largo plazo, además de un notable ahorro en las facturas de suministros, la realización de este tipo de obras también aumenta el valor del inmueble.

Modernización de edificios

El número de edificios que supera las cinco décadas de antigüedad es cada vez más elevado, lo que obliga a muchas comunidades de vecinos a tener que afrontar la realización de reformas estructurales para cumplir con la normativa vigente.

Habitualmente, estas obras de modernización implican la rehabilitación de fachadas y cubiertas, la instalación y revisión de ascensores y rampas, la mejora de las zonas comunes o la realización de reparaciones urgentes después de una inspección técnica de edificios (ITE) que ha resultado desfavorable.

Normativa medioambiental y coches eléctricos

Las comunidades de propietarios tienen que cumplir con la actual normativa medioambiental y llevar a cabo una adecuada gestión de los residuos, hacer un uso eficiente del agua y la energía, y mantener sus instalaciones conforme a los estándares legales.

En cuanto a los puntos de recarga para coches eléctricos, la comunidad debe permitir que los propietarios puedan instalarlas en condiciones legales. La Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.5) indica que cualquier propietario puede instalar un punto de recarga en su plaza de garaje, siempre que:

• Lo comunique previamente a la comunidad.
• Asuma los costes de instalación y consumo.
• No afecte a la seguridad ni a elementos comunes.

¿Cómo financiar las reformas en una comunidad de propietarios?

Para financiar todas estas obras, las comunidades de vecinos cuentan con varias opciones a su disposición. En la mayoría de ellas, el banco suele desempeñar un rol clave:

• Fondos propios de la comunidad. La junta de vecinos puede aprobar cuotas extraordinarias que se repartan entre todos los propietarios según su participación. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a tener un fondo de reserva de al menos el 10% del presupuesto anual destinado a cubrir este tipo de actuaciones.
• Préstamos. Se conceden directamente a la comunidad. Es decir, la comunidad es la titular de la deuda y es la propia comunidad la que reparte la cuota resultante a cada vecino en función de los criterios que hayan acordado y aprobado previamente. Hoy en día existen los llamados préstamos y líneas de créditos “verdes” para proyectos de eficiencia energética o sostenibilidad, que ofrecen condiciones ventajosas, como tipos de interés reducidos o plazos de devolución más flexibles. Dentro de ellos, podemos destacar los préstamos “Eco”, que tienen una finalidad similar a la de los préstamos a comunidades, pero con carácter individual y que tienen características especiales para colectivos concretos en cuanto a tipo de interés, plazos y accesibilidad a la financiación.
• Subvenciones y ayudas públicas. Una parte importante de los fondos Next Generation EU son gestionados directamente por las comunidades autónomas, que ofrecen subvenciones que pueden llegar hasta el 80% del coste de una obra si hay una reducción significativa del consumo energético. También existen deducciones fiscales, bonificaciones en el IBI o ayudas directas para la rehabilitación, que conviene conocer antes de abordar una obra de reforma.

Algunas recomendaciones prácticas

Las comunidades de vecinos suelen optar por una fórmula mixta para financiar las obras de los inmuebles. Esto significa que es posible combinar la solicitud de una subvención con una derrama entre los propietarios, de manera que se genere la liquidez suficiente para acometer las obras sin ningún contratiempo.

Para garantizar el mayor éxito posible en cualquiera de estas acciones, es recomendable seguir estos pasos:

• Recurrir al administrador de fincas o a un arquitecto para preparar la memoria técnica exigida en las ayudas.
• Solicitar con carácter previo un Informe Técnico o ITE/IEE para diagnosticar necesidades y mejoras energéticas.
• Revisar las convocatorias abiertas en la comunidad autónoma, ya que los plazos y porcentajes de subvención varían.
• Valorar siempre la opción de combinar ayudas junto a financiación blanda en lugar de depender solo de cuotas extraordinarias.

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