Qué hacer con la vivienda en caso de divorcio

Durante el año 2013 (último dato publicado por el INE) hubo 95.427 divorcios, 4.900 separaciones y 110 nulidades matrimoniales. Por muy amistosamente que suceda una separación (y no siempre es así) a la intensa situación emocional se añade tener que resolver cuestiones prácticas de todo tipo, y entre ellas, qué pasa con la vivienda común en propiedad quizás sea la más importante de todas.

Lo primero: ¿hay hijos en común?

Si nos atenemos al Código Civil, encontraremos que el uso de la vivienda principal depende de si se tienen hijos menores de edad o no. Así, en el caso de tener hijos menores de edad se establece lo siguiente: “el uso de la vivienda familiar y del mobiliario y ajuar doméstico, corresponderá a las hijas e hijos y al cónyuge en cuya compañía queden, salvo acuerdo en contrario; en consecuencia las partes tienen libertad para alcanzar los acuerdos que consideren convenientes en orden al uso del domicilio, siempre y cuando queden suficientemente garantizadas las necesidades de vivienda de las hijas e hijos comunes.”

En el caso de no tener hijos, o de que ya sean mayores de edad, la situación dependerá, si no hay acuerdo, de si hay un cónyuge que necesite especial protección o no, según lo que decida un juez. De ser así, la atribución de uso de la casa (que no la propiedad) será del “cónyuge cuyo interés sea más necesitado de protección, atendidas las circunstancias que concurran.”. Por ejemplo, este es el caso de un ama de casa que no ha trabajado nunca fuera y que al separarse no tiene independencia económica. Según la ley, podrá usar la casa durante un tiempo determinado.

Si hay acuerdo existen varias opciones. Las analizamos una a una.

Vender la casa

Es la opción más sencilla, tanto si la casa tiene una hipoteca y con la venta se cancela, como si la casa ya está del todo pagada y se reparte el dinero al 50% (o al porcentaje que se hubiera financiado y escriturado). Sin embargo, esto no siempre es posible, ya que o bien no conviene la venta porque el precio de mercado es menor que la hipoteca y no se puede asumir esa pérdida, o bien uno de los cónyuges quiere seguir viviendo en ella.

Comprar la mitad de la casa a tu ex

En el caso de una hipoteca contratada al 50% se puede optar por lo que se llama “extinción del condominio”. Este trámite se realiza con el mismo banco donde se tiene la hipoteca y hay que tener en cuenta que no supone un cambio en la titularidad de la hipoteca. Es decir, se elimina el nombre de uno de los cónyuges en el Registro de la Propiedad (por lo que deja de ser propietario), pero no de la hipoteca, por lo que en el futuro se le podrían reclamar cuotas de hipoteca a esta persona que ya no es propietaria.

Entonces, ¿qué ventajas tiene la extinción del condominio frente a la compra-venta tradicional? Lo recomendable es que al firmar la extinción, la persona que se quede como propietaria firme una nueva hipoteca de la que es titular y responsable al 100%. De esta forma, primero se realizará la escritura de extinción de condominio (uno de los propietarios deja de serlo) y acto seguido, se firma el nuevo préstamo hipotecario, para que quien deja de ser propietario, también deja al mismo tiempo de ser deudor. Esto supone una ventaja fiscal, ya que el impuesto por extinción del condominio es de alrededor del 1%, mientras que el de la compra-venta es entre el 6 y el 8% dependiendo de la Comunidad Autónoma. Esto es así porque la operación de compra-venta tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales mientras que a la extinción de condominio corresponde el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

También hay que ser conscientes de que aparte de los impuestos estas operaciones y trámites implican el pago de gastos de notaría y de gastos asociados a la firma de una nueva hipoteca o a la subrogación de la existente.

¿Puedo seguir desgravándome las cuotas de la hipoteca aunque ya no viva en la casa?

A partir de la reforma fiscal del 2013 desapareció la posibilidad de desgravar en el IRPF por la compra de una vivienda nueva (excepto en Bizkaia, Gipuzkoa, Álava y Navarra), pero si la pareja compró la casa antes de esa fecha, cada uno de los miembros puede seguir deduciéndose las cuotas de la hipoteca mientras siga siendo titular de ella, aunque la vivienda deje de ser residencia habitual, siempre que continúe viviendo allí la expareja. Las cantidades pagadas sólo serán deducibles en la parte que corresponda a la titularidad del contribuyente, normalmente el 50% y también se podrían deducir las cuotas de una nueva hipoteca para la residencia habitual, con el límite máximo de deducción en conjunto de 9.040 euros anuales.