Gastos e impuestos de la compra de una vivienda

No hace tantas semanas te hablamos de cómo empezar a buscar una casa y enfrentarnos a uno de los gastos más importantes que haremos en nuestra vida, seguramente. Pero, ¿qué pasa cuando encontramos esa casa ideal que estábamos buscando? Pues que, para que sea realmente nuestra, además de formalizar una hipoteca, tenemos que asumir el pago de una serie de gastos e impuestos, que van junto con la firma del contrato. Los revisamos a continuación, ¡para no llevarnos un susto!

Primero: el contrato

Después de convenir la compra de un inmueble con el vendedor, es habitual para rubricar ese compromiso firmando un documento privado de compraventa. Con este contrato, obtenemos una garantía y compromiso mientras avanzamos con los trámites de la compra, como el de formalizar la hipoteca.

Este contrato privado no excluye de otras obligaciones, ya que es imprescindible realizar un contrato público es imprescindible, ya que es el documento necesario para inscribir la compraventa de una vivienda en el Registro de la Propiedad, lo que nos protege en caso de contenciosos con terceros.

Esta Escritura Pública tiene que ser redactada obligatoriamente por un Notario, y por norma general, recoge todo lo pactado en el contrato privado, además de otra serie de informaciones registral referida al inmueble. Ya con esta escritura pública firmada ante el Notario, podremos ir a inscribir nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad, para obtener garantías adicionales.

Segundo: Los gastos de notaría

La compraventa de una vivienda está sujeta a varios impuestos y gastos que aumentan el precio final que pagamos por ella. Además, también la formalización de un préstamo hipotecario conlleva sus gastos, y aunque son dos operaciones distintas, las tenemos que desembolsar a la vez, por lo que es necesario tenerlas en cuenta a la hora de hacer nuestros cálculos.

Los gastos de notaría por la realización de las escrituras, se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, al que se aplica un arancel notarial, según las siguientes tarifas públicas que marca la ley («BOE» núm. 305, de 21 de diciembre de 2001), aunque cada notario puede reducir sus honorarios hasta en un 10%, por lo que conviene preguntar antes de elegir uno. Son los siguientes:

a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151815 euros.b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,60 euros: 4, 5 por 1.000. c) Por el exceso comprendido entre 30.050,61 y 60.101,21 euros: 1,50 por 1.000. d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por 1.000. e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por 1.000. f) Por lo que excede de 601.012,11 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por 1.000.A estos precios hay que añadirles el 21% de IVA.

Tercero: los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad

También se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda, igualmente especificado por ley, en el «BOE» núm. 277, de 17 de noviembre de 2011. Son los siguientes:

a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000. c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000. d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000. e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000. f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000. g) El arancel aplicable a la inscripción de escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios será el contemplado en este apartado, tomando como base el capital pendiente de amortizar reducido en un 90 por 100 y con independencia de que la operación se integre o no en un proceso de subrogación o novación hipotecaria.

Y cuarto, los impuestos:

Para el Registro tanto de la Escritura Pública de Compraventa de la Vivienda como de la del Préstamo Hipotecario, es necesario justificar el pago de todos los impuestos referidos a estas operaciones, que según Etxebide (Servicio de Vivienda del Gobierno Vasco) son los siguientes:

• Compra de vivienda nueva: IVA e impuesto sobre Actos Jurídicos

La compra de vivienda nueva está sometida al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Lo paga directamente el comprador al vendedor, el cual lo ingresa posteriormente en la Hacienda Foral. El tipo, con carácter general, es del 10%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 21%.

Las Viviendas de Protección Pública (V.P.P.) tienen un tratamiento especial y en el País Vasco se aplica el IVA a un tipo del 10% para las de régimen general, y a las V.P.P. de carácter social o régimen especial se les aplica un tipo reducido del 4%.

Además, habrá que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo en el País Vasco para las anotaciones preventivas que se practiquen en los Registros Públicos será el 0,5%.

También aquí las V.P.P. tienen un tratamiento especial, pues están completamente exentas del pago de este impuesto.

• Compra de vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

En el caso de viviendas de segunda mano, en cuyo caso la compra es a un particular, se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo general para la transmisión de bienes inmuebles es del 7% sobre el valor real de compra, que, en principio es el valor declarado en la escritura, si bien las Haciendas Forales suelen tener sus propios criterios de valoración y aplican este impuesto según sus propios datos. Para viviendas, según sus características, los tipos aplicables pueden ser del 4% y 2,5%.

• Y para el vendedor...

Por último, otro impuesto que también suele haber que pagar es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), pero éste lo debe paga el vendedor, salvo que se acuerde lo contrario.