Hipotecas, toda una historia

“¿Qué han hecho los romanos por nosotros?”, preguntaba con indignación Rex, el líder del Frente Popular de Judea, a sus acólitos en una de las más recordadas escenas de la película La vida de Brian. Quienes integraban su imaginario partido alzaban la mano y comenzaban entonces a desgranar una retahíla de ‘inventos’ que había aportado la civilización romana: el alcantarillado, la educación, la sanidad, la enseñanza, los acueductos, las carreteras, el orden público… Rex, tratando de contener su ira, enumeraba todas esas ‘excepciones’ y volvía a preguntar: “vale; pero, aparte de todo eso, ¿qué más han hecho los romanos por nosotros?”. Nadie lo dijo entonces, pero alguien debía haber levantado la mano y contestado: la hipoteca.

Garantía de pago de las hipotecas

Aunque ya vemos que la palabra es muy antigua, en nuestros días, y expresado en palabras sencillas y comprensibles, con hipoteca solemos referirnos a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Pero, ¿dónde se gesta, de dónde viene este concepto?

La palabra es aún más antigua que el Imperio Romano. Hypotheca es una voz griega que significa ‘suposición’, en el sentido que tiene la acción y efecto de poner una cosa debajo de otra. Pero quien heredó la palabra, la asumió y le otorgó su significado actual, ya en latín, fue Roma. Sus fundamentos están formulados en el Derecho romano y que, expresado de forma sencilla, constituía una garantía real de pago sobre una deuda contraída. Eran dos las formas que se podían adoptar en la Antigua Roma para garantizar el cobro de una deuda:

• La fiducia. El deudor traspasaba la propiedad de un bien a fin de asegurar el pago de esa deuda.
• El pignus o prenda. Definía el acuerdo entre quien contraía la deuda y su prestamista, por el cual se constituía un derecho real de garantía a favor de la persona acreedora sobre la cosa pignorada (empeñada), con el que se garantizaba el cumplimiento de la obligación contraída.

Esta segunda fórmula se utilizaba primigeniamente para garantizar el pago por la compra de bienes muebles y más adelante de tierras (bienes inmuebles o raíces). Como diferencia, el propósito de la hipoteca es que el bien hipotecado quede en poder de la persona deudora mientras que la cosa empeñada o prometida en prenda se entrega a la persona acreedora. Como quiera que, a menudo, quien debía necesitaba el uso de sus bienes para poder abonar su deuda, surgió entonces la llamada prenda sin desplazamiento, que es donde encontramos el verdadero germen de la hipoteca en la forma actual que conocemos.

Un derecho sobre el bien sobre el que se constituye

Existe otra característica fundamental que comparten tanto la prenda o pignus como la hipoteca moderna: en el momento en el que la persona endeudada cumplía con la obligación contraída, el derecho real de garantía se extinguía. Si, por el contrario, la incumplía, la persona acreedora quedaba facultada para vender el bien pignorado. De igual manera en la actualidad si, quien accede a la propiedad de una finca o vivienda (u otro tipo de bien) satisface la deuda contraída, la hipoteca se extingue; pero si no lo hace ni en el tiempo ni en la cantidad convenida, la entidad bancaria como acreedora, o quien le haya otorgado el préstamo, puede proceder a la venta del inmueble, tras haber interpuesto la correspondiente demanda en los tribunales y obtenido una resolución favorable.

No hay constancia de grandes cambios a lo largo de los distintos períodos históricos en torno a las hipotecas. Pongamos como ejemplo el caso de la Edad Media, que sucede cronológicamente al Imperio Romano de Occidente tras la caída de este. La hipoteca se constituía entonces como modelo de pago feudal, y el término seguía ligado principalmente a la adquisición de tierras. De esta manera, cuando una familia granjera solicitaba a su señor feudal una cantidad determinada de dinero para adquirir tierras, hipotecaba al mismo tiempo el propio terreno. El pago podía ejecutarse mediante dinero, la cosecha o incluso animales.

El paso del tiempo y la evolución propia de las hipotecas las llevó posteriormente a centrarse en los bienes inmuebles, si bien no sería hasta la entrada en funcionamiento de los Registros de Propiedad cuando se generalizase su uso.

El último gran salto, que supone la entrada en la modernidad hasta la actualidad, se produce en pleno siglo XX. Fue en Estados Unidos donde se desarrolló un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas, camino al que se fueron sumando distintos países europeos y que hoy se ha extendido a todo el mundo.