Préstamos puente para viviendas en construcción: qué hay que tener en cuenta

La constructora exige a los compradores el pago del 20% del precio de la vivienda en el momento de la firma del contrato de compra y el 80% restante a la entrega de llaves. Como todavía no tienes vivienda, no es posible pedir un préstamo hipotecario para hacer el pago inicial, pero al no contar con ningún bien, no puedes pedir un préstamo hipotecario. Lo que sí está a tu alcance es un préstamo puente.

¿Qué es un préstamo “puente”?

Un préstamo puente es una financiación transitoria, normalmente con garantía personal y, en función del riesgo de la operación, con necesidad de aportar avalistas. Se contrata por un periodo corto de tiempo, normalmente entre 18 y 36 meses, que queda subsumido parcial o totalmente en el préstamo hipotecario definitivo que se contrata cuando se entrega la vivienda.

¿En qué consiste?

Es un préstamo, normalmente con garantía personal, de carácter transitorio, que se contrata hasta que se firma el préstamo hipotecario definitivo.

La amortización del préstamo puente se puede realizar de dos formas diferentes:

• Como cualquier otro préstamo, devolviendo en cada cuota una parte del capital prestado. De esta forma, a la finalización del préstamo, ya se habrá pagado un 20% de la vivienda y el préstamo hipotecario será por el 80% restante, con lo que será más fácil obtener el préstamo definitivo.
• Pagando en cada cuota solo los intereses: en este caso no se amortiza (devuelve) nada del capital del préstamo, con lo que todo el préstamo puente se integra en el préstamo hipotecario posterior. En este caso, hay que tener en cuenta dos cosas:
  • Aunque no sea obligatorio, siempre se pueden realizar amortizaciones de capital anticipado, que pueden ser muy convenientes cara al futuro.
  • El préstamo hipotecario definitivo, al ser por el 100% del valor de la vivienda, podría requerir de garantías adicionales. Que se aportarán avalistas, por ejemplo. Además, el préstamo será a un tipo de interés superior e incluso podría haber dificultades en su aprobación.

También conviene tener en cuenta que no es frecuente que un préstamo puente tenga una garantía hipotecaria, dado que aún no se es propietario de una vivienda que lo garantice. No obstante, si el importe del préstamo puente es muy elevado, se pueden contratar préstamos puente con garantía hipotecaria o pignoraticia, si un tercero, normalmente un familiar cercano como los padres, aporta una vivienda o un ahorro como garantía de la operación.

Precauciones en caso de adquirir una vivienda en construcción

En la compra de viviendas en construcción, cuando se entregan a la constructora las cantidades a cuenta previas a que se den las llaves, conviene tener las siguientes precauciones:

• Exigir a la constructora un aval de una entidad financiera, por las cantidades entregadas, de manera que nos protejamos ante un eventual incumplimiento del contrato por la mencionada constructora. Esta precaución hay que contemplarla independientemente de si se formaliza un préstamo puente o no.
• La constitución del préstamo hipotecario, que puede absorber total o parcialmente el préstamo puente, debe hacerse antes del vencimiento de este último. Para ello se pueden seguir dos estrategias:
  • Establecer un plazo de vencimiento del préstamo puente por un plazo superior a la fecha prevista de entrega de la vivienda.
  • Pactar con la constructora una serie de penalizaciones, que supongan el pago de una indemnización para cubrir el mayor gasto en intereses por el préstamo puente.

Antes de la compra de la vivienda y de la solicitud del préstamo puente, conviene analizar junto con la entidad financiera, la viabilidad de la obtención del préstamo hipotecario futuro, suponiendo que al vencimiento del préstamo puente se mantendrá la actual situación económica de los solicitantes.

¿Y si aun así, llega el vencimiento del préstamo puente y no me han entregado la vivienda?

Si la entrega de la vivienda por parte de la constructora se retrasa, el préstamo puente está próximo al vencimiento y se ha optado por la amortización al vencimiento del mismo, para integrarlo en el préstamo hipotecario, lo mejor es acudir inmediatamente a la entidad financiera, para valorar detenidamente la situación y encontrar una solución.