Mi balcón está deteriorado, ¿quién tiene que pagar el arreglo?

¿Qué hacer en ese caso? ¿Corre a tu cuenta como propietario o propietaria? ¿Tiene que encargarse la comunidad? Intentaremos aclararlo.

¿Elementos comunes o privados?

Todos los edificios tienen elementos privativos -los que pertenecen a cada propietario o propietaria- y comunes -de los que debe responder todo el vecindario-. ¿En qué categoría entran los balcones?

El Código Civil en el art. 396 se refiere a los balcones, terrazas, ventanas o fachadas como elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute del edificio. El texto cita expresamente las barandillas y revestimientos exteriores como elementos comunes.

¿Y qué dice la Ley de Propiedad Horizontal? Pues lo mismo pero… con excepciones. Los propietarios o propietarias de un edificio pueden decir -o haber decidido en el pasado- que los balcones sean elementos privativos. Ley de Propiedad Horizontal establece esa posibilidad en su artículo 5. Dice en concreto, que “el Título Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal podrá contener, además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones”. Eso sí. Para que los balcones sean privados, la comunidad habrá tenido que hacer constar esa decisión en un acto legal que debe estar incluida en el Registro de la Propiedad.

Entonces, ¿qué hago?

Como los balcones son elementos comunes a no ser que se haya establecido lo contrario, lo más probable es que la comunidad tenga que encargarse del gasto del arreglo. Solo podrá negarse si consta en el Registro de la Propiedad el acta que en el que se modifica el Título Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal para determinarlos como privativos. De lo contrario, la comunidad tendrá que hacer frente al gasto común.

¿Y si la situación es grave?

Pongamos que el deterioro de los balcones es grave y existe algún riesgo para el piso al que pertenecen o para terceras personas que circulen debajo. O para sus propiedades, claro. En ese caso, conviene solicitar una peritación para que la comunidad en junta, con el informe técnico a la vista, apruebe la obra y disponga cómo se va a aplicar la derrama.

Si la junta no aprueba la obra y hay peligro inminente, el presidente o presidenta de la comunidad puede autorizar la obra, en aplicación del artículo 10 de la LPH, que le exime de contar con la autorización del resto de personas propietarias: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo (…) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad”.

¿Y si el deterioro corresponde a la superficie interior del balcón? ¿Ocurre lo mismo?

No, la superficie interior pertenece a cada uno de los propietarios. Si volvemos a revisar la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7) leeremos que las personas propietarias pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios “cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”. El artículo 9, que establece la obligación de respetar las instalaciones generales indica, además, que cada propietario debe “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Podría afirmarse que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad y a esta corresponderá el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento. Por el contrario, la persona que lo utiliza y tiene acceso ha de responsabilizarse del suelo o solado del balcón, que es de su propiedad exclusiva, y de todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas interiores.

Existen, por supuesto, todo tipo de situaciones que pueden resultar problemáticas. Por ejemplo, una comunidad puede considerar que el deterioro de la estructura del balcón ha sido provocado por un grave descuido de la persona propietaria, que lo ha utilizado para soportar demasiado peso (como macetas con mucha tierra y plantas grandes, por ejemplo). También puede ocurrir que el balcón esté cerrado por decisión de quien lo usa pero que el cerramiento no contara con el permiso de la comunidad, en cuyo caso no podrá pedir que ésta se encargue del arreglo de una ventaja, por ejemplo.

	Comunidad de vecinos	Persona propietaria del piso
Balcones abiertos: barandillas y revestimientos exteriores (norma general)	✓
Si la comunidad ha decidido que sean elementos privados (ha de constar en Registro de la Propiedad)		✓
Si el mal estado se debe mal uso por parte de las personas propietarias		✓
Balcones cerrados: estructura exterior que depende del edificio	✓
Balcones cerrados: cristales, cerramiento y suelo del balcón		✓
Balcones cerrados: si no tenían permiso para cerrar el balcón		✓