Etxea erosteari dagozkion gastuak eta zergak

Etxea bilatzen hastea eta, seguruenik, gure bizitzako gastu garrantzitsuenetako bat izango denari aurre egiteko modua izan genituen hizpide duela aste batzuk. Baina, zer gertatzen da bilatzen ari garen etxe aproposa aurkitu ondoren? Benetan geurea izan dadin, hipoteka formalizatzeaz gain, kontratua sinatzearekin batera hainbat gastu eta zerga ordaindu beharko ditugula. Jarraian berrikusiko dugu guztia, ezustekorik izan ez dezagun!

Hasteko: kontratua

Higiezinaren erosketa saltzailearekin adostu ondoren, ohikoa da konpromiso hori salmenta-dokumentu pribatu bat sinatuz berrestea. Kontratu horrek bermea eta konpromisoa berretsiko ditu erosketaren izapideekin aurrera egiten dugun bitartean. Hipoteka formalizatzea litzateke izapideotako bat.

Kontratu pribatu horrek ez ditu bestelako betebeharrak kanpo uzten; izan ere, nahitaezkoa da kontratu publikoa egitea etxebizitzaren salerosketa Jabetza-erregistroan jasotzeko; horrek babestu egingo gaitu hirugarrenekin auziren bat izanez gero.

Eskritura publiko hori notario batek idatzi behar du ezinbestean. Normalean, kontratu pribatuan itundutako guztia jasotzen du, higiezinari buruzko erregistro-informazioaz gain. Notarioaren aurrean sinatutako eskritura publikoa eskuratuta, gure etxea Jabetza Erregistroan inskribatzera joan gaitezke, berme osagarriak lortze aldera.

Bigarrenik: Notariotza-gastuak

Etxebizitzaren salerosketak hainbat zerga eta gastu ditu berekin, eta horiek bukaerako prezioa garestitzen dute. Gainera, hipoteka-mailegua formalizatzeak ere gastuak dakartza, eta bi eragiketa diren arren, batera ordaindu behar ditugu. Hori kontuan hartu beharko dugu gure kalkuluak egiteko orduan.

Eskriturak egiteari dagozkion notariotza-gastuak etxebizitzaren eskritura-balioaren arabera kalkulatzen dira. Zenbateko horri notariotza-arantzela aplikatzen zaio, legeak jasotzen dituen tarifa publikoak kontuan hartuta (2001eko abenduaren 21eko BOE, 305. zk.). Dena den, notario bakoitzaren esku dagoenez bere ordainsariak gehienez % 10 gutxitzea, notarioa aukeratu aurretik galdetzea komeni da. Honako hauek dira legeak jasotzen dituen tarifa publikoak:

a) Balioa 6.010,12 eurotik beherakoa bada: 90,151815 euro. b) 6.010,13 eta 30.050,60 euro bitarteko balioagatik: milako 4,5. c) 30.050,61 eta 60.101,21 euro bitarteko balioagatik: milako 1,50. d) 60.101,22 eta 150.253,03 euro bitarteko balioagatik: milako 1. e) 150.253,04 eta 601.012,10 euro bitarteko balioagatik: milako 0,5. f) 601.012,11 eta 6.010.121,04 euro bitarteko balioagatik: milako 0,3. Prezio horiei % 21eko BEZa gehitu behar zaie.

Hirugarrenik: Jabetza Erregistroan inskribatzearen gastuak

Horiek ere etxearen eskritura-balioari zerga aplikatuz kalkulatzen dira. Era berean, zerga hori legez finkatuta dago (2011ko azaroaren 17ko BOE, 277. zk.). Honako hauek dira:

a) Higiezinaren edo eskubidearen balioa 6.010,12 eurotik beherakoa bada: 24,040484 euro. b) 6.010,13 eta 30.050,61 euro bitarteko balioagatik: milako 1,75. c) 30.050,62 eta 60.101,21 euro bitarteko balioagatik: milako 1,25. d) 60.101,22 eta 150.253,03 euro bitarteko balioagatik: milako 0,75. e) 150.253,04 eta 601.012,10 euro bitarteko balioagatik: milako 0,30. f) 601.012,10 eurotik gorako balioagatik: milako 0,20. g) Subrogazioari, berritze aldarazleari eta kredituak edo hipoteka-maileguak ezerezteari buruzko eskrituren inskripzioari aplikagarria zaion arantzela atal honetan adierazitakoa izango da, oinarritzat hartuta amortizatzeko gelditzen den kapitala, betiere ehuneko 90ean murriztuta, eragiketa hori hipotekaren subrogazio- edo berritze-prozesuan txertatu edo ez.

Eta laugarrenik: zergak

Bai Etxebizitza Salerosteko Eskritura Publikoa eta baita Hipoteka-maileguari buruzkoa ere Erregistroan jasota gera daitezen, eragiketa horiei dagozkien zerga guztiak ordainduta daudela egiaztatu behar da. Etxebide (Eusko Jaurlaritzaren etxebizitza-zerbitzua) erakundearen arabera honako zerga hauen ordainketa da egiaztatu beharrekoa:

•   Etxebizitza berria erosten bada: BEZa eta Egintza Juridikoen gaineko Zerga

Etxebizitza berria erosten bada Balio Erantsiaren Zerga (BEZ) ordaindu behar da. Erosleak zuzenean ordaintzen dio saltzaileari, eta horrek gero Foru Ogasunean sartzen du. Tasa, orokorrean, % 10ekoa da. Etxebizitzarekin batera garaje-plaza bat erosten bada, BEZa tasa berean ordainduko da. Aparte erosiz gero, BEZaren % 21eko tasa orokorra ordainduko da.

Babes Publikoko Etxebizitzek (BPE)  trataera berezia dute. Euskadin % 10eko BEZa aplikatzen zaie erregimen orokorrekoei, eta babes publikoko gizarte-etxebizitzei edo erregimen berezikoei, berriz, % 4ko tasa murriztua.

Gainera, Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga ordaindu beharko da. Euskadin, tasa hori % 0,5ekoa da, Erregistro Publikoetan egiten diren ohar prebentiboetarako.

Hemen ere BPE etxebizitzek trataera berezia dute, ez baitute zerga hori ordaindu behar.

•   Bigarren eskuko etxebizitza erosten bada: Ondare-eskualdaketen gaineko Zerga

Bigarren eskuko etxebizitzen kasuan, hau da, etxea partikular bati erosten zaionean, Ondare-eskualdaketen gaineko Zerga ordaindu behar da. Ondasun higiezinak eskualdatzeko tasa orokorra erosketa-balio errealaren % 7koa da. Balio hori eskrituran azaltzen dena izaten da, baina Foru Ogasunek baloratzeko irizpide propioak izaten dituzte eta zerga euren datuen arabera ezartzen dute. Etxebizitzei, bakoitzaren ezaugarrien arabera, % 4ko eta % 2,5eko tasak aplika dakieke.

•   Eta saltzaileari dagokionez…

Bukatzeko, etxebizitzen salerosketan ordaintzen den beste zerga bat Hiri Lurren Balio Gehitzearen gaineko Zerga (Gainbalioa) da, baina hori saltzaileak ordaindu behar du, aurkakoa erabaki ezean.